Eskiis on ruumilahenduse üldpõhimõtet kujutav arhitektuuri- või insenerivaldkonna kavand koos selgitustega, mille eesmärk on anda edasi kavandatava ehitise, ehitise osa, objekti idee ja terviklahenduse üldpõhimõtted.
Eelprojekt on ehitusprojekti esimene, kõige väiksema detailsusega staadium, milles esitatakse ehitise projektlahenduse põhimõtted ja kvaliteedi üldine kirjeldus, mida ehitusprojekti tellija kooskõlastuse korral detailiseeritakse ehitusprojekti koostamise järgmistes staadiumites.
Põhiprojekt on ehitusprojekti teine staadium, milles kirjeldatakse ehitise projektlahendust ja kvaliteeti ulatuses, mis on aluseks ehituskulude määramiseks, ehitushanke korraldamiseks ja ehituspakkumuse koostamiseks.
Tööprojekt on ehitusprojekti kolmas, kõige suurema detailsusega staadium, milles kirjeldatakse ehitise projektlahendust ja kvaliteeti ulatuses, mis on aluseks ehitustöö ja omanikujärelevalve tegemiseks. Ehitustöö tegemise aluseks on ehitusprojekt tööprojekti staadiumis (ehk tööprojekt), põhi- ja eelprojekt ei ole ehitustöö tegemise aluseks.
Ehitusloa taotlemiseks on kõigepealt vaja koostada ehitusprojekt (üldiselt eelprojekti staadiumis) koos asjakohaste lisadega, olenevalt objektist võivad nendeks olla: geodeetiline alusplaan, dendroloogiline hinnang, energiamärgis jne. Ehitusluba taotletakse üldiselt eelprojekti staadiu mis. Taotlemine käib elektroonilise ehitisregistri (EHR) kaudu ning selle menetlus võtab minimaalselt 30 päeva aega, sõltuvalt täpsematest lahendusest ja omavalitsusest, tavapraktikas pigem 1,5–6 kuud. Mida kiiremini visiooni paika saab, seda parem.
Eelprojekti koostamise aluseks on projekteerimistingimused ja tellijapoolne sisend ning ettevalmistuse aste ehk see, kas tellija teab kindlalt, millist hoonet ja aeda ta soovib. Selleks peaks enda käest küsima järgmiseid küsimusi:
Niisiis on oluline selgeks saada, millist elu soovib pere tulevikus elada.
Väga palju oleneb olukorrast ja osapoolte aktiivsusest. Vanemate, enne 2015. aastat ehitatud hoonete puhul on peamised viivitused tingitud elektri-, tule- ja/või küttekollete auditis esinevate puuduste likvideerimisest.
Meie tellime auditid, ent nende käigus selgunud puudused objektil tuleb lahendada omanikul endal. Siin saab määravaks tööde kogumaksumus, sobivate koostööpartnerite leidmise kiirus ning see, kui mahukaid töid tuleb teha, et kõik vastaks kaasaegsetele nõudmistele.
Lisaks tellitakse juurde ehitusjärgne kontrollmõõdistus, mille järgi saab hinnata, kas hoonete ja rajatiste arv vastab üldplaneeringus lubatule – vähem võib alati olla, kuid rohkem mitte. Oluline on, kas ehitamise dokumendid on olemas või tuleb need asendada ehitise/korteri auditiga ning kas on olemas ehitise/korteri plaan(id) ning välisilme vastavad täies mahus projektile või viimastele kinnitatud inventariseerimisjoonistele. Kui ei ole ja objekti on võrreldes joonistega oluliselt muudetud (st küsimus ei ole ühe siseukse ümberpaigutuses), tuleb välja selgitada, kas ehitustöödeks on luba olemas või mitte. Kui on, vormistamine lisaks mõõdistusprojekti, kui mitte, tuleb lisaks olemasolevat olukorda võrrelda ka viimaste joonistega ning vormistada muudatusprojekt.
Seega on üks pool kasutusloa taotlemisest dokumentide ettevalmistus, teine aga menetlus ise. Taotluse püüame esitada koos võimalikult täieliku dokumentatsiooniga, et selle võrra kulgeks menetlus kiiremini (tähtaeg on 30 päeva). Siiski ei suuda ka meie kõiki olukordi ette näha, mistõttu võib juhtuda, et küsitakse lisainformatsiooni.
Meie kogemus näitab, et kasutusloa taotlemine võtab aega keskmiselt kuus kuud, kuid see eeldab, et auditites välja toodud puudused saavad operatiivselt lahendatud.
Menetlust viib läbi kohalik omavalitsus, kes kaasab ise vajalikud asutused ja asjasse puutuvad asutused/isikud – näiteks päästeameti, muinsuskaitse/miljööalade spetsialistid, trasside valdajad (vee- ja kanalisatsiooni- ja/või gaasiettevõtte jt), keskkonnaameti, transpordiameti, naabrid jne.
Menetluse läbinud ja tagastatud taotluse puhul üldjuhul puuduste likvideerimiseks tähtaegu ei määrata. Kui just ei ole paralleelselt algatatud järelevalvemenetlust.
Konkreetseid tähtaegu määratakse pigem harva ja kui seda tehakse, on need iga objekti puhul erinevad. Kui märkused puudutavad andmete korrigeerimist, siis enamasti on selleks aega kaks nädalat kuni kuu. Kui see puudutab suuremaid töid, näiteks muudatusprojekti koostamist, on ette tulnud ka kuni nelja kuu pikkuseid tähtaegu.
Poolelioleva menetluse kulgu saab sisse logides ise jälgida ehitisregistrist (www.ehr.ee). Seda tingimusel, et oled taotlejana lisatud isikute ringi. Pooleliolevad menetlused on üldsusele leitavad menetlusnumbri alusel, kuid sel juhul on nähtav ainult menetluse seisund.
Dokumenteerimist reguleerib majandus- ja taristuministri määrus nr 3 – https://www.riigiteataja.ee/akt/118022020009?leiaKehtiv
Ehitamine dokumenteeritakse, kui:
1) ehitamiseks on nõutud ehitusluba;
2) ehitamiseks tuleb ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhtudel koos ehitusteatisega esitada ehitusprojekt;
3) ehitise kasutamiseks on nõutud kasutusluba;
4) ehitise kasutamiseks tuleb ehitusseadustiku lisas 2 nimetatud juhtudel koos kasutusteatisega esitada ehitusprojekt.
Ehitamine dokumenteeritakse süstemaatiliselt selliselt, et tagatakse ehitamise läbipaistvus ja jälgitavus ning ehitusdokumentide alusel on võimalik mõistliku pingutuse ja kuluga tuvastada:
1) ehitamise ja ehitise vastavust nõuetele ja ehitusprojektile ning ehitamisel asjatundlikkuse põhimõtte järgimist;
2) ehitise ja selle osade omadusi;
3) kasutatud ehitustoode ja -materjal, kui need andmed ei selgu ehitusprojektist;
4) ehitise varjatud osade paiknemist ja vastavust ehitusprojektile;
5) ehitise või selle osa ehitajat ja pädevat isikut;
6) muid asjaolusid, mis võivad mõjutada ehitamise ning ehitise kvaliteeti, ohutust või keskkonnasäästlikkust.
Ehitusdokumendile kantakse dokumendi koostamise aeg, koostaja ja allkirjastaja nimi. Ehitusdokument koostatakse pärast dokumenteeritava sündmuse toimumist või õigusaktis sätestatud ajal. Ehitusdokumendid peavad olema ehitise omanikule ja riikliku järelevalve teostajale kättesaadavad.
Ehitusdokumendid on eelkõige:
Ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha ainult kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Kehtiva ehitusseadustiku kohaselt on ehitusloakohustuslik:
Kui hoone on kuni 60 m² ehitusaluse pinnaga või on tegemist mõne muu ehitusteatise kohustusliku tööga, siis võib järelevalvet teostada omanik.
Tegemist on ehitusseadustiku mõistes ehitise küttesüsteemi muudatusega ehk kohustuslikku teatist nõudva tööga. Eriti oluline on see miljööväärtuslikel aladel, kus pumba välimine seade tuleb varjestada.
Korterelamu on ühtne toimiv süsteem, kus küttesüsteem ning hoone välisilme on ühisosa, mis ei kuulu ühele korterile. Küttesüsteem on üks tervik, mille osade asendamine või muutmine võib häirida süsteemi tööd, näiteks võib jääda naabri korter külmaks. Hoone välisilmes olevate avade muutmine ja/või ümberpaigutamine mõjutab kogu hoone terviklikku väljanägemist.
Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusluba on nõutav ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhtudel.
Uue ehitusseadustikuga (01.07.2015) jagati ehitusluba kaheks: EHITUSTEATIS ja EHITUSLUBA. Vt ehitusseadustiku lisa 1 tabelit.
Teatis kohaldub lihtsamate ning väiksemate tööde puhul (nt kuni 60 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrguste hoonete puhul, sh ümberehitamine ja laiendamine kuni 33%). Luba seevastu tuleb taotleda suuremate ja vastutusrikkamate tööde/hoonete jaoks. Sisult on need siiski samad – õigus ehitada.
Erinevus on ka riigilõivus, ehitusteatisel see puudub, ehitusloal on riigilõiv enamasti 150 €.
Ehitusteatise alusel võib ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates (EhS § 37).
Ehitusluba kehtib viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev (EhS § 45).
Ehitusloa taotlusega esitatakse nõuetele vastav ehitusprojekt. Ehitusprojekt koosneb üldjuhul tekstist ja graafilisest osast:
Olenevalt objektist on vajalikud lisadokumendid:
Hoone:
Rajatis:
Ehitusteatise alusel võib ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates.
Ehitusloa taotlemise korral on isik kohustatud esitama pädevale asutusele vähemalt kolm päeva enne ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta.
Eskiis on ruumilahenduse üldpõhimõtet kujutav arhitektuuri- või insenerivaldkonna kavand koos selgitustega, mille eesmärk on anda edasi kavandatava ehitise, ehitise osa, objekti idee ja terviklahenduse üldpõhimõtted.
Eelprojekt on ehitusprojekti esimene, kõige väiksema detailsusega staadium, milles esitatakse ehitise projektlahenduse põhimõtted ja kvaliteedi üldine kirjeldus, mida ehitusprojekti tellija kooskõlastuse korral detailiseeritakse ehitusprojekti koostamise järgmistes staadiumites.
Põhiprojekt on ehitusprojekti teine staadium, milles kirjeldatakse ehitise projektlahendust ja kvaliteeti ulatuses, mis on aluseks ehituskulude määramiseks, ehitushanke korraldamiseks ja ehituspakkumuse koostamiseks.
Tööprojekt on ehitusprojekti kolmas, kõige suurema detailsusega staadium, milles kirjeldatakse ehitise projektlahendust ja kvaliteeti ulatuses, mis on aluseks ehitustöö ja omanikujärelevalve tegemiseks. Ehitustöö tegemise aluseks on ehitusprojekt tööprojekti staadiumis (ehk tööprojekt), põhi- ja eelprojekt ei ole ehitustöö tegemise aluseks.
Vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele tõendatakse energiamärgisega. Energiamärgis annab infot projekteeritava või olemasoleva hoone projekteeritud energiavajaduse või tegeliku energiatarbimise kohta. Energiatõhusas hoones on mõnus elada, seal on õhku, mida hingata. Talvel hoiab hoone sooja ja suvel jahedat. Akende läheduses ei puhu tuul ja alati saab reguleerida temperatuuri enda soovidele vastavaks. Energiatõhusalt ehitatud hoones ei ole hallitust, seeni ega muid tervist ohustavaid organisme.
Püstitatav elamu või mitteelamu peab vastama energiatõhususelt vähemalt B-klassile, mille puhul on rakendatud nii kütte- kui ka jahutussüsteemid. Eriotstarbelistele hoonetele (nt garaaž, suvila-aiamaja) ei ole vajalik energiamärgist tellida.
Rekonstrueeritavatele hoonetele kehtib energiatõhususe klass C. Energiamärgist on vaja Kredexi väikeelamute rekonstrueerimise taotluse jaoks.
Kui planeeritava terrassi kõrgus maapinnast jääb alla ühe meetri, siis üldiselt ei liigitu see loakohustuslike ehitiste/rajatiste hulka, kuna see ei suurenda hoone ehitisalust pinda. Kui terrassi kõrgus maapinnast on üle ühe meetri, siis on vaja nii uue terrassi ehitamiseks kui ka vana lammutamiseks ehitusteatist, kuna seda arvestatakse ehitisaluse pinna hulka.
Varikatusega terrassile, mille ehitisalune pind on üle 20 m², tuleb koostada ehitusprojekt ning esitada ehitusteatis, seejuures peab arvestama ka tuleohutust ehk kujasid kõrval olevate hoonetega.
Miljöö- või muinsuskaitsealadele rajatav terrass peab sobituma naabruses olevate hoonetega. Miljööaladele kehtestatud nõuded on enamasti mõnevõrra leebemad. Kuid muinsuskaitsealadel tuleb projekt kooskõlastada nii kohaliku omavalitsuse kui ka muinsuskaitseametiga.
Ehitisregistris on hoone dokumentide all näha kõik väljastatud load. Vanemate hoonete puhul võivad mõned materjalid olla leitavad arhiivist.
Üldjuhul, kui hoone on ehitatud enne 1995. aasta juunikuud, mil jõustus planeerimis- ja ehitusseadus, ning hoone praegune olukord vastab arhiivis olevale dokumentatsioonile, siis on hoonel kasutamisõigus olemas. Kui hoones on pärast seda tehtud ehitustöid või muudetud tehnosüsteeme, kuid luba muudatuste tegemiseks puudub, siis tuleb alustada ehitise seadustamist.
Kasutusluba kinnitab, et hoone on rajatud vastavalt ehitusloale, tehnosüsteemid on korras ning seda on ohutu kasutada.
Kasutusloa vajadus tuleb enamasti teemaks kinnisvara või kinnistu ostu-müügiperioodil. Pank soovib näiteks kodulaenu andes kindel olla, et kinnisvara on võimalik kasutada sihtotstarbeliselt ja hoonet saab päriselt koduna kasutada. Kui hoone ostmise ajal pole ehitisel kasutusluba, võib pank esialgu vastu tulla ja anda uuele omanikule kasutusloa taotlemiseks kindlaksmääratud aja, enamasti aasta.
Ka kindlustust pakutakse vaid kasutuskõlblikele hoonetele.
Uue ehitusseadustikuga (01.07.2015) jagati kasutusluba kaheks: KASUTUSTEATIS ja KASUTUSLUBA. Vt ehitusseadustiku lisa 2 tabelit.
Teatis kohaldub lihtsamate ning väiksemate tööde puhul (nt kuni 60 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrged hooned, sh ümberehitamine ja laiendamine kuni 33%). Luba tuleb taotleda suuremate ja vastutusrikkamate tööde/hoonete puhul. Oma sisult on need siiski samad – õigus kasutada.
Erinevus on ka riigilõivus, kasutusteatisel see puudub, kasutusloal on riigilõiv enamasti 30 €.
Ehituseadustik § 50 kohaselt võib ehitise osale anda osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ning täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige nõue, et ehitist on võimalik ohutult kasutada.
Näiteks on see võimalik juhul, kui üksikelamu esimene korrus sai valmis, aga teist planeeritakse välja ehitada hiljem. Osalist kasutusluba taotletakse ka paarismaja ühele poolele või korterelamus olevale ühele korterile, kui selle põhiplaani või tehnosüsteeme on muudetud.
Kasutusluba on tähtajatu, kui kasutusloas ei sätestata teisiti.
Olenevalt objektist on kasutusloa taotluse juurde üleslaetavate dokumentide nimekiri järgmine:
NB! Pädev asutus võib sõltuvalt objektist nõuda täiendavate ehitusdokumentide esitamist.
Hoone
Rajatis
Iga ehitusloa/-teatise alusel rajatud hoonele tuleb enne kasutuselevõttu taotleda kasutusluba/-teatis, mis kinnitab, et hoone on rajatud vastavalt loa saanud projektile, tehnosüsteemid on korras ning seda on ohutu kasutada.
Olenevalt objektist on kasutusloa taotluse juurde üleslaetavate dokumentide nimekiri toodud punktis nr 6 (kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid).
Ebaseaduslik ehk omavoliline on igasugune ehitis, mille püstitamiseks oleks olnud vaja ehitusseadustiku lisa 1 järgi taotleda ehitusluba või ehitusteatis.
Kui omavoliline ehitustegevus on leidnud aset pärast ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015), siis tuleb sellise ehitise seadustamiseks taotleda ehitusluba või -teatis samadel tingimustel nagu oleks pidanud seda tegema juba enne ehitustegevuse algust.
Enne tänapäeval kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015) ehitatud ehitiste seadustamiseks on kehtestatud erireegild ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses. Erireeglid jagavad seadustamise kahte kategooriasse:
Arvestama peab ka sellega, et ehitustegevuse aeg tuleb omavalitsusele tõendada (pildid koos daatumitega, materjalide ostmise tšekid vms).
Ehitise ohutuse ja seadusele vastavuse tõendamiseks on vaja teostada aktid/auditid/ekspertiisid.
Pärast 1. jaanuarit 2009 rajatud eluhoonetel on energiamärgis kohustuslik, seda küsitakse juba ehitusloa taotlemisel. Samuti kehtib energiamärgise nõue näiteks juhul, kui pärast 1. jaanuarit 2009 on suvila või aiamaja ümber ehitatud elamuks. Vanemate hoonete puhul on see soovituslik välja arvutada, juhul kui on soov kinnistut müüa, et anda sõltumatu hinnangu uuele omanikule hoone kohta või kui soovitakse hoone funktsiooni muuta näiteks suvilast eluhooneks – eluhoone minimaalne energiamärgis on C.
Sellisel juhul tuleb sisse viia vastavad meetmed, et energiamärgise klassi parandada. Näiteks paigaldada soojustagastusega ventilatsioon, hoone soojustada või muuta küttesüsteemi. Täpsemad meetmed oskab anda energiaaudiitor.
2015. aasta 1. juulil jõustus ehitusseadustik, mille eesmärgiks on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus. Ehk selle kaudu reguleeritakse ja koordineeritakse ehitustegevust nii, et see oleks üheselt mõistetav ning hooneid oleks turvaline kasutada.
Muudatusprojekti aluseks on ehitusloa saanud projekt. Muudatusprojekt koostatakse ehitusprojektile juhul, kui ehitamise käigus on tekkinud vajadus ehitusprojektis ettenähtust teisiti ehitada. Muutunud võivad olla hoone tehnilised näitajad, väline ilme, hoone plaaniline lahendus, küttesüsteem, katusekatte materjal või mõni muu oluline näitaja.
Mõõdistusprojekt on sisuliselt inventariseerimisjoonis, mis tehakse siis, kui hoonel puudub algne/loa saanud projekt, mille alusel hoone on rajatud või ümber ehitatud, kuid luba ega teatist selle aluseks pole taotletud.
Muudatused on tarvis seadustada siis, kui võrreldes ehitusloa saanud projektiga on muutunud ehitise tehnilised näitajad, arhitektuursed vaated, hoone plaaniline lahendus või ka tehnosüsteemid: septiku ja puurkaevu asemel on liitutud tsentraalse trassiga või muudetud on küttesüsteemi, nt õlikatel on asendatud maaküttega vms.
Mõned omavalitsused tahavad enne kasutusloa väljastamist kohapeal olukorraga tutvuda, samas võib omavalitsus taotlusele kooskõlastusi anda või märkuseid teha ka ilma kohal käimata. Menetluse käigus hinnatakse hoone ohutust ja dokumentide korrektsust. Juhul, kui märkusi ei ole, väljastatakse teatis/luba.
Pärast kasutusloa väljastamist kontrolli ei teostata.
Kui ehitustööde tõestamise dokumendid puuduvad, koostatakse ehitise audit, mis hindab hoone ohutust.
Ehitise audit hindab hoone vastupidavust ja seda, kas see vastab tänapäevastele nõuetele ja on ohutu. Siin võetakse arvesse kõiki võimalikke dokumente: üld- ja detailplaneeringut, esialgset projekti ja mõõdistus- ja/või muudatusprojekti, ehitises paiknevate kütteseadmete eelnevalt kinnitatud ohutust ja teenusepakkujate liitumislepinguid jpm. Ehitise audit koostatakse juhul, kui ei ole säilinud dokumente hoone ehitamise ega kasutatud materjalide kohta (ehitustööde päevikud, kaetud tööde aktid jms).
Tuleohutusaudit hindab, kas olemasoleva ehitise juures on arvestatud kaasaegsete tuleohutusnõuetega. Kui ei ole arvestatud, siis kirjeldab audit hetkeseisu puuduseid, mis tuleb likvideerida.
Tuleohutusaudit võtab arvesse kogu hoone tuleohutuse, arvestab ka kujasid ehk hoonete vahelisi kauguseid. Lisaks hindab audit hoone tuleohutusklassi, ehitise juures kasutatud materjalide ja tuletõkkesektsioonide tulepüsivust, ventilatsiooni tuleohutust, suitsueemaldust, tuleohutuspaigaldisi, evakuatsioonilahendusi, päästetööde läbiviimise võimalikkust ja seda, kas tuletõrjevesi on kinnistule piisavalt ligidal. Tuleohutusaudit tellitakse, kui tekib kahtlus, kas kõik on korras, nt on objektid üksteisele liialt lähedal. Audit võib olla vormistatud koos küttekollete ekspertiisiga.
Elektripaigaldise audit koosneb kolmest osast: mõõdistus, aruanne ning audit, mis kinnitab, et kogu elektrisüsteem on hoone juures korras, see vastab tänapäevastele nõuetele ja seda on ohutu kasutada. Puuduste esinemisel väljastatakse enne lõpliku auditit puuduste nimekiri.
Küttesüsteemide ekspertiisi eesmärgiks on anda hinnang, kuidas on küttesüsteem ehitatud ning kas on vaja tarvitusele võtta meetmeid olukorra parandamiseks. Küttesüsteemide ekspertiis koostatakse juhul, kui puuduvad küttesüsteemil ehitusdokumendid (sertifikaadid, aktid jms), mis võimaldaksid hinnata selle ohutust kasutuloa menetlusel. Küttesüsteemi ekspertiisi võib teostada vaid kutsekvalifikatsiooniga isik.
Korstnapühkija akt kinnitab, et lõõrid ja korstnad on tuhast puhastatud ja ohutud kasutada. Küttesüsteemide ekspertiis annab hinnangu küttekolletele, kas need on kasutamiseks ohutud ja lõõrid korstendega õigesti ühendatud.
Küttesüsteemide eksperthinnangut on vaja juhul, kui ei saa olemasolevate dokumentide abil tõendada, et küttekolded on paigaldanud kvalifitseeritud pottsepp.
Üldiselt kuus kuud, vastasel juhul tuleb tellida täiesti uus audit.
Üldplaneeringuga paneb omavalitsus paika terve valla, linna või linnaosa olemasoleva olukorra ja üldised arengusuunad edaspidiseks, et ei tekiks läbisegi näiteks tööstus- ja elupiirkondi, kõrgeid ja madalaid hooneid (kus viimased jäävad paratamatult tuulekoridoride pureda). Üldplaneeringuga soovitakse anda või ka säilitada piirkonnale iseloomulikku ilmet ja vältida kakofooniat. See on omavalitsustes erinev, ent üldplaneeringuga võidakse paika panna näiteks hoonete kõrgused, katusekalded, kruntide täisehituse ja haljastuse määrad. Üldplaneeringu kehtestamise järgselt rajatud hooneid soovitakse näha vastavuses üldplaneeringuga. Näiteks, kui krundile on lubat ud üldplaneeringu järgi kuni kaks abihoonet, kuid välja on ehitatud üks, tohib ühe veel juurde rajada.
Detailplaneeringud kehtestatakse peamiselt uusarenduse piirkondadele, seega nende mastaap on tunduvalt väiksem kui üldplaneeringul. Üldjuhul kehtib detailplaneering viis aastat.
Projekteerimistingimused on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Pädev asutus annab projekteerimistingimused hoone või olulise rajatise:
1) püstitamiseks või rajamiseks;
2) laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust.
Projekteerimistingimustega määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise:
1) kasutamise otstarve;
2) suurim lubatud arv maa-alal;
3) asukoht;
4) lubatud suurim ehitisealune pind;
5) kõrgus ja vajaduse korral sügavus;
6) arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused;
7) maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht;
8) ehitusuuringu tegemise vajadus;
9) haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted;
10) lammutamise tähtaeg. (EhS §26)
Riigilõiv projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest – 25 €.
Sellisel juhul oleneb, kas maja oli varem kui üld- või detailplaneering või püstitati see hiljem. Vanema ehitise puhul ei saa nõuda, et see vastaks kaasaegsele üld- või detailplaneeringule.
Hoonete puhul, mis on ehitatud juba kehtestatud dokumentide ajal, tuleb hoone viia vastavusse planeeringuga või algatada uus detailplaneering.
Keskmiselt võib detailplaneeringu muutmine aega võtta umbes aasta, soodsate juhuste korral ka pool aastat. Kõik sõltub huvitatud osapoolte aktiivsusest, piirkonnast ja planeeringu sisu keerukusest.
Laiendada tohib vastavalt üldplaneeringus sätestatule. See on iga objekti puhul varieeruv, sest krundid on erinevate suurustega. Tuleb vaadata, kas kehtestatud on krundi täisehituse määr, ehitisealuse pinna suurus või muu klausel. Üldiselt kuni 10% suurust laiendust ei peeta oluliseks, üle 33% laiendust aga küll.
Vastame meeleldi sinu küsimustele.
Ehitise ülevaatuse akt on ehitise ülevaatuse kohta koostatud dokument, millele kirjutavad alla ülevaatusel viibinud (ameti)isikud: omanikujärelevalve, ehituse peatöövõtja, projekteerija, vajadusel muud ülevaatusel osalevad spetsialistid. Kui nimetatud rollides on omanik ise, märgitakse vastavatele kohtadele omaniku nimi ja allkiri. Blankett on kättesaadav siit.
Kui ehitaja ja omanikujärelevalve tegija on omanik ise ja ehitamine toimus enne 01.07.2015, siis ei ole päevikud, kaetud tööde aktid ja koosoleku protokollid nõutavad (sellisel juhul tuleb vastavasisuline kinnitus lisada ehitise ülevaatuse aktile).
Ehitusprojekt on ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogum, mis koosneb seletuskirjast, materjalide loetelust ja spetsifikatsioonist (sisaldab koguseid ja mõõte), tehnilistest ja arhitektuurilistest joonistest, hooldusjuhenditest ja muudest asjakohastest dokumentidest ja materjalidest. Ehitusprojekt peab olema koostatud mahus, mis võimaldab hinnata ehitisele õigusaktides esitatud nõuete täitmist. Ehitusprojekt peab detailplaneeringu kohustuse korral vastama selles nõutud tingimustele ja muudel juhtudel üldplaneeringu alusel väljastatud projekteerimistingimustele.
Ehitusprojekti olemasolu on oluline ka ehituse hilisemal ekspluatatsioonil ja hoolduse läbiviimisel. Ehitusprojekti abil saab ülevaate ehitise tehnilisest lahendusest. Selle alusel on võimalik vajaduse korral kavandada ehituse hooldust, remonti- ja renoveerimist, samuti kavandada ehitise parendus- ja laiendusprojekte (näiteks projekteerida lisakorrused, lisa-avasid, lammutada vaheseinu või vältida nende tegemist jne).
Kasutusloa taotlemise puhul tuleb kohalikule omavalitsusele esitada kogu ehitamise aluseks olnud projektdokumentatsioon, sh töö- ja põhiprojektid ning eriosade projektid, mis on pädevate vastutavate projekteerijate allkirjadega.
Koostatakse ja esitatakse KOVile, kui hoone ei ole ehitatud ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti kohaselt (vt “Nõuded ehitusprojektile” määruse § 12). Oma sisult on see varasemalt koostatud ehitusprojekti ja tänase, juba olemasoleva olukorra võrdlus.
Mõõdistusprojekt on olukorra kirjeldus, mis teostatakse, kui ehitusloa saanud projekt puudub, keerulisemate hoonete puhul on see ka sisendiks muudatusprojektile.
Ehituspäevik on dokument, milles kajastuvad andmed ehitamise, ehitusprojekti muudatuste, kasutatud ehitusmaterjalide ja -toodete ning omanikujärelevalve ja riikliku järelevalve kohta. Ehitustööde päevik koostatakse paberkandjal või digitaalselt ning see peab olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt. Vt maaeluministri määrus nr 72 lisa 1 ja 2.
Kui ehitaja ja omanikujärelevalve tegija on omanik ise ja ehitamine toimus enne 01.07.2015, siis ei ole ehituspäevik nõutav (sel juhul tuleb vastavasisuline kinnitus lisada ehitise ülevaatuse aktile).
Kaetud tööde akt koostatakse ehitise selle osa kohta, mis kaetakse järgmisel ehituse etapil ning millega seoses puudub hilisem võimalus mõistliku pingutuse ja kuluga selle vahetuks ülevaatamiseks. Akt tõendab hoone juures tehtud töid, olgu selleks siis erakorraline või ka pikemalt ette planeeritud töö, näiteks elektrisüsteemi uuendamise, gaasikatla, maakütte, vesi-põrandakütte, kamina, puupliidi, kerise, ventilatsiooni- või sprinklersüsteemi rajamine-ühendamine-paigaldamine või toodete transport objektile (viimane võib olla vormistatud ka kui ÜV akt ehk üleandmise-vastuvõtmise akt). Kaetud tööde akte väljastatakse ka hoolduslepingutest tulenevate tööde tõendamiseks, näiteks ATS iga-aastane ülevaatus.
Allkirjastama peavad pädevad vastutavad isikud.
Nendeks on:
Tehnovõrkude teostusjoonised tõendavad, kuidas ehitustööd on tegelikult teostatud. Näiteks trasside puhul kutsutakse kohale geodeet, kes mõõdistab torude asukohad Eesti riiklikus koordinaatide ehk L-EST süsteemis sel hetkel, kui kraavid on veel kinni ajamata.
Üks asi on planeerimine ja teine plaani elluviimine. Näiteks on võimalik, et paigaldamise käigus leitakse maa seest hoopis nõukogude ajal sinna paigutatud kohalik gaasitrass, mis ei ole kusagil dokumenteeritud. Võib ka juhtuda, et maa sees avastatakse hoopis kolmemeetrise läbimõõduga kivi, mille eemaldamine ei ole rahaliselt mõistlik.
Teostusjoonised peavad olema esitatud PDF-vormingus ja koostaja allkirjaga.
Ehitise mahamärkimise akt on joonis riiklikus koordinaatsüsteemis, millel näidatakse ehitatava ehitise ehitusprojekti järgset paiknemist looduses koos paigaldatud tasapinna ja kõrgusmärkide skeemiga. Kohalikule omavalitsusele tuleb see esitada PDF-vormingus ja koostaja allkirjaga. See on aluseks uute hoonete ehitamise algusjärgule, et ehitis saaks plaanipäraselt rajatud.
Ehitusjärgne kontrollmõõdistus tehakse kõikide ehitusseadustiku mõistes ehitamise käigus maaüksusel tehtud muudatuste kajastamiseks. Esitatakse kohalikule omavalitsusele PDF-vormingus ja geodeedi allkirjaga. Lisaks tuleb geodeedil registreerida mõõdistus kohaliku omavalitsuse geomõõdistuste infosüsteemi. Sisuliselt on see kinnistu või kinnistu osa hetkeolukorra kaardistamine.
Küttesüsteemide ekspertiis tehakse tahkekütusel (nt puuhalud, puitbrikett, pelletid, kivisüsi) töötavate küttesüsteemide kohta (ahi, kamin, pliit, keris, katel vms) eesmärgiga selgitada välja küttesüsteemi seisukord ja anda hinnang selle tuleohutusnõuetele vastavuse kohta. Küttesüsteemi eksperthinnang on vajalik hoone kasutusloa taotlemisel juhul, kui:
Lihtsustatult on see vaja teostada juhul, kui puuduvad küttekollete passid, paigaldus- ja hooldusjuhendid, kasutatud materjalide sertifikaadid, korstnate ja läbiviikude teostusjoonised.
Kasutus- ja hooldusjuhend koostatakse nii, et sellest juhindudes on võimalik mõistliku kulu ja pingutusega ehitist kasutada, tuvastada ehitise ja selle osade omadused ning nende säilitamiseks vajalik tegevus kogu ehitise kasutusea ajal. Hooldusjuhend koostatakse lähtudes ehitusprojektist, ehitusprojektiga seonduvalt koostatud hooldusjuhendist ning ehitamisel saadud teabest. Ehitise hooldusjuhend sisaldab ehitise omanikule, korrashoidjale või ruumide kasutajatele juhiseid ehitise ja selle osade, kasutatud ehitustoote, -materjali ning -seadme:
1) õigeks, sihipäraseks ja säästlikuks kasutamiseks ning vajadusel utiliseerimiseks või hävitamiseks;
2) säilimise, korrashoiu ja hoolduse korraldamise aluspõhimõtete, eesmärkide kohta;
3) võimalikeks avariiolukordadeks või õnnetusjuhtumiteks.
Ehitise auditi käigus kontrollitakse ehitist kui tervikut või ehitise osa või ehitamise nõuetele vastavust. Kui ehitisel on kahjustused, mis takistavad ehitise kasutusotstarbele vastavat kasutamist või ehitis on kahjustuste tõttu ohtlik, hinnatakse ning kirjeldatakse nende ulatust ja kahjustuste kõrvaldamise võimalust ning meetmeid ehitise nõuetega vastavusse viimiseks.
Ehitise audit hõlmab vähemalt järgmisi meetodeid:
1) visuaalkontroll, mille käigus kontrollitakse, kas ehitis vastab ehitise kohta koostatud dokumentatsioonile ja antakse hinnang ehitise tehnilisele seisukorrale;
2) kasutuskontroll, mille käigus kontrollitakse, kas ehitise kasutamine ettenähtud viisil on võimalik, ohutu ja vastab kasutamise otstarbele;
3) dokumentatsiooni kontroll, mille käigus kontrollitakse auditi objektiks oleva ehitisele või selle osale õigusaktides nõutud dokumentatsiooni olemasolu ja nõuetekohasust.
Eristatakse korralist ning erakorralist auditi. Juhud ja sagedus on reguleeritud majandus- ja tariistuministri määruses nr 61 “Ehitise auditi tegemise Ehitise erakorralise auditi juhud
Ehitise erakorraline audit tehakse:
1) õnnetusjuhtumi, avarii, tehnosüsteemi rikke või muu ehitise või ehitise osa nõuetele mittevastavuse põhjuse tuvastamiseks;
2) ehitise või ehitise osa nõuetele vastavuse hindamiseks või vajadusel enne ehitusprojekti koostamist olemasoleva ehitise kohta eelhinnangu saamiseks;
3) ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 28 lõikes 6 või § 29 lõikes 6 toodud ehitusprojekti asendamiseks;
4) ehitusdokumentide asendamiseks, kui ehitusdokumendid on puudulikud määral, mis takistab pädeval asutusel andmast hinnangut kasutusloa menetluses või kasutusteatise kontrollimisel”.
Tuleohutusauditi eesmärk on anda hinnang, kas ehitis või selle osa vastab ehitistele esitatavatele tuleohutusnõuetele. Tuleohutusnõuete täitmise eesmärk on vähendada ohtu inimese elule ja tervisele, varale ning keskkonnale. Auditeeritava ehitise kontrollimisel lähtutakse kinnitatud ehitusprojektist (selle olemasolul), ehituslike tuleohutusnõuete määrusest (siseministri määrus nr 17 või ehitise ehitamise ajal kehtinud dokument), asjakohastest standarditest (nt EVS 812 sari) ja/või analüütilisest tõendamisest.
Korstnapühkija akt. Eramajades võib korstnat pühkida ise, kuid korra viie aasta jooksul peab süsteemid siiski üle vaatama kutseline korstnapühkija. Kortermajade ja ridaelamute küttesüsteeme peab korra aastas puhastama kutseline korstnapühkija, kes väljastab tehtud tööde kohta akti. Eramute puhul ei tohi akt olla vanem kui viis aastat, ridaelamute ning kortermajade puhul mitte vanem kui üks aasta. Korstnapühkijal peab kindlasti olema kehtiv kutsetunnistus, mille olemasolu saab kontrollida Kutsekoja veebilehelt www.kutsekoda.ee.
Kandekonstruktsioonide toimivusdeklaratsioonis väljendatakse ehitustoodete toimivust seoses nende toodete põhiomadustega vastavalt asjakohastele ühtlustatud tehnilistele kirjeldustele (standard või Euroopa tehniline hinnang).
Omavalitsusele tuleb esitada kandekonstruktsioonides kasutatavate materjalide toimivusdeklaratsioonid.