Kasutusload

Kasutusluba on ametlik kinnitus selle kohta, et ehitis, olgu selleks siis hoone või rajatis, on ehitatud vastavalt kehtivatele ehituslubadele ja -tingimustele ning seda võib ohutult ja seaduslikult kasutada vastavalt sellele ettenähtud otstarbele. See tagab, et ehitis vastab kõikidele ehitus- ja ohutusnõuetele ning on valmis kasutamiseks vastavalt kehtestatud standarditele ja regulatsioonidele. Kasutusluba on oluline dokument, mis annab kindlustunde nii hoone omanikele kui ka kasutajatele, tagades nende turvalisuse ja mugavuse.

Projektibüroo meeskond omab pikaajalist kogemust ehitusturul ja on kokku puutunud erineva keerukusega lubade menetlusprotsessiga, taotledes kasutuslube hoonetele, mille ehitamiseks oli ehitusluba olemas, ja ka hoonetele, millel ehitusluba puudub. Meil on rikkalik kogemus asjaajamisel kõigi Eesti omavalitsustega, mis võimaldab meil teie ehitusprojekti sujuvalt ja tõhusalt toetada.

Nr 1 Kasutuslubade taotleja

Ajame kasutusloa dokumendid korda

1230 Edukalt lõpetatud projekti

KKK

Ehitusloa taotlemiseks on kõigepealt vaja koostada ehitusprojekt (üldiselt eelprojekti staadiumis) koos asjakohaste lisadega, olenevalt objektist võivad nendeks olla: geodeetiline alusplaan, dendroloogiline hinnang, energiamärgis jne. Ehitusluba taotletakse üldiselt eelprojekti staadiu mis. Taotlemine käib elektroonilise ehitisregistri (EHR) kaudu ning selle menetlus võtab minimaalselt 30 päeva aega, sõltuvalt täpsematest lahendusest ja omavalitsusest, tavapraktikas pigem 1,5–6 kuud. Mida kiiremini visiooni paika saab, seda parem.

Eelprojekti koostamise aluseks on projekteerimistingimused ja tellijapoolne sisend ning ettevalmistuse aste ehk see, kas tellija teab kindlalt, millist hoonet ja aeda ta soovib. Selleks peaks enda käest küsima järgmiseid küsimusi:

  • Kui palju on vaja magamistube, kas need peaksid olema esimesel või teisel korrusel?
  • Kas pere soovib näiteks basseini-, piljardi- või kinoruumi?
  • Kas armastatakse päikest ja soovitakse rajada terrass või pigem varjualune?
  • Kuidas on lugu tuultega, kas rõdu rajamine on sellesse piirkonda asjakohane või oleks külm põhjatuul kasutamisel takistuseks?
  • Kas on jõudu tegeleda küttepuude ladustamisega või on mõistlikum mõelda enda mugavusele ja näiteks maaküttele?
  • Kas pere naudib augustikuised lookas marjapõõsaid ja viljapuid või tekib nendest vaid ebameeldiv kohustus?

 

Niisiis on oluline selgeks saada, millist elu soovib pere tulevikus elada.

Väga palju oleneb olukorrast ja osapoolte aktiivsusest. Vanemate, enne 2015. aastat ehitatud hoonete puhul on peamised viivitused tingitud elektri-, tule- ja/või küttekollete auditis esinevate puuduste likvideerimisest.
Meie tellime auditid, ent nende käigus selgunud puudused objektil tuleb lahendada omanikul endal. Siin saab määravaks tööde kogumaksumus, sobivate koostööpartnerite leidmise kiirus ning see, kui mahukaid töid tuleb teha, et kõik vastaks kaasaegsetele nõudmistele.
Lisaks tellitakse juurde ehitusjärgne kontrollmõõdistus, mille järgi saab hinnata, kas hoonete ja rajatiste arv vastab üldplaneeringus lubatule – vähem võib alati olla, kuid rohkem mitte. Oluline on, kas ehitamise dokumendid on olemas või tuleb need asendada ehitise/korteri auditiga ning kas on olemas ehitise/korteri plaan(id) ning välisilme vastavad täies mahus projektile või viimastele kinnitatud inventariseerimisjoonistele. Kui ei ole ja objekti on võrreldes joonistega oluliselt muudetud (st küsimus ei ole ühe siseukse ümberpaigutuses), tuleb välja selgitada, kas ehitustöödeks on luba olemas või mitte. Kui on, vormistamine lisaks mõõdistusprojekti, kui mitte, tuleb lisaks olemasolevat olukorda võrrelda ka viimaste joonistega ning vormistada muudatusprojekt.
Seega on üks pool kasutusloa taotlemisest dokumentide ettevalmistus, teine aga menetlus ise. Taotluse püüame esitada koos võimalikult täieliku dokumentatsiooniga, et selle võrra kulgeks menetlus kiiremini (tähtaeg on 30 päeva). Siiski ei suuda ka meie kõiki olukordi ette näha, mistõttu võib juhtuda, et küsitakse lisainformatsiooni.
Meie kogemus näitab, et kasutusloa taotlemine võtab aega keskmiselt kuus kuud, kuid see eeldab, et auditites välja toodud puudused saavad operatiivselt lahendatud.

Menetlust viib läbi kohalik omavalitsus, kes kaasab ise vajalikud asutused ja asjasse puutuvad asutused/isikud – näiteks päästeameti, muinsuskaitse/miljööalade spetsialistid, trasside valdajad (vee- ja kanalisatsiooni- ja/või gaasiettevõtte jt), keskkonnaameti, transpordiameti, naabrid jne.

Menetluse läbinud ja tagastatud taotluse puhul üldjuhul puuduste likvideerimiseks tähtaegu ei määrata. Kui just ei ole paralleelselt algatatud järelevalvemenetlust.
Konkreetseid tähtaegu määratakse pigem harva ja kui seda tehakse, on need iga objekti puhul erinevad. Kui märkused puudutavad andmete korrigeerimist, siis enamasti on selleks aega kaks nädalat kuni kuu. Kui see puudutab suuremaid töid, näiteks muudatusprojekti koostamist, on ette tulnud ka kuni nelja kuu pikkuseid tähtaegu.

Poolelioleva menetluse kulgu saab sisse logides ise jälgida ehitisregistrist (www.ehr.ee). Seda tingimusel, et oled taotlejana lisatud isikute ringi. Pooleliolevad menetlused on üldsusele leitavad menetlusnumbri alusel, kuid sel juhul on nähtav ainult menetluse seisund.

Dokumenteerimist reguleerib majandus- ja taristuministri määrus nr 3 – https://www.riigiteataja.ee/akt/118022020009?leiaKehtiv

Ehitamine dokumenteeritakse, kui:

1) ehitamiseks on nõutud ehitusluba;

2) ehitamiseks tuleb ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhtudel koos ehitusteatisega esitada ehitusprojekt;

3) ehitise kasutamiseks on nõutud kasutusluba;

4) ehitise kasutamiseks tuleb ehitusseadustiku lisas 2 nimetatud juhtudel koos kasutusteatisega esitada ehitusprojekt.

 

Ehitamine dokumenteeritakse süstemaatiliselt selliselt, et tagatakse ehitamise läbipaistvus ja jälgitavus ning ehitusdokumentide alusel on võimalik mõistliku pingutuse ja kuluga tuvastada:

1) ehitamise ja ehitise vastavust nõuetele ja ehitusprojektile ning ehitamisel asjatundlikkuse põhimõtte järgimist;

2) ehitise ja selle osade omadusi;

3) kasutatud ehitustoode ja -materjal, kui need andmed ei selgu ehitusprojektist;

4) ehitise varjatud osade paiknemist ja vastavust ehitusprojektile;

5) ehitise või selle osa ehitajat ja pädevat isikut;

6) muid asjaolusid, mis võivad mõjutada ehitamise ning ehitise kvaliteeti, ohutust või keskkonnasäästlikkust.

 

Ehitusdokumendile kantakse dokumendi koostamise aeg, koostaja ja allkirjastaja nimi. Ehitusdokument koostatakse pärast dokumenteeritava sündmuse toimumist või õigusaktis sätestatud ajal. Ehitusdokumendid peavad olema ehitise omanikule ja riikliku järelevalve teostajale kättesaadavad.

 

Ehitusdokumendid on eelkõige: 

  • ehitusprojekt;
  • teostusjoonised;
  • ehitustööde päevikud; 
  • kaetud tööde aktid; 
  • töökoosolekute protokollid;
  • muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid.

Ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha ainult kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Kehtiva ehitusseadustiku kohaselt on ehitusloakohustuslik:

  • ehitisealuse pinnaga 0–60 m² ja üle 5 m kõrge elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone püstitamine;
  • üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone püstitamine;
  • elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone laiendamine rohkem kui 33%;
  • elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone lammutamine.

 

Kui hoone on kuni 60 m² ehitusaluse pinnaga või on tegemist mõne muu ehitusteatise kohustusliku tööga, siis võib järelevalvet teostada omanik.

Tegemist on ehitusseadustiku mõistes ehitise küttesüsteemi muudatusega ehk kohustuslikku teatist nõudva tööga. Eriti oluline on see miljööväärtuslikel aladel, kus pumba välimine seade tuleb varjestada.

Korterelamu on ühtne toimiv süsteem, kus küttesüsteem ning hoone välisilme on ühisosa, mis ei kuulu ühele korterile. Küttesüsteem on üks tervik, mille osade asendamine või muutmine võib häirida süsteemi tööd, näiteks võib jääda naabri korter külmaks. Hoone välisilmes olevate avade muutmine ja/või ümberpaigutamine mõjutab kogu hoone terviklikku väljanägemist.

Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusluba on nõutav ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhtudel.

  • üle 60 m² ehitisealuse pinnaga hoone rajamisel;
  • üle 5 m kõrguse hoone püstitamisel;
  • üle 60 m² ehitisealuse pinnaga mitteelamu ümberehitamisel või laiendamisel;
  • üle 60 m² ehitisealuse pinnaga või üle 5 m kõrguse hoone laiendamisel, kui juurdeehitus on rohkem kui 33% suurem esialgsest;
  • üle 60 m² ehitisealuse pinnaga või üle 5 m kõrguse hoone lammutamisel.

Uue ehitusseadustikuga (01.07.2015) jagati ehitusluba kaheks: EHITUSTEATIS ja EHITUSLUBA. Vt ehitusseadustiku lisa 1 tabelit.

Teatis kohaldub lihtsamate ning väiksemate tööde puhul (nt kuni 60 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrguste hoonete puhul, sh ümberehitamine ja laiendamine kuni 33%). Luba seevastu tuleb taotleda suuremate ja vastutusrikkamate tööde/hoonete jaoks. Sisult on need siiski samad – õigus ehitada. 

Erinevus on ka riigilõivus, ehitusteatisel see puudub, ehitusloal on riigilõiv enamasti 150 €.

Ehitusteatise alusel võib ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates (EhS § 37).

Ehitusluba kehtib viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev (EhS § 45).

Ehitusloa taotlusega esitatakse nõuetele vastav ehitusprojekt. Ehitusprojekt koosneb üldjuhul tekstist ja graafilisest osast:

  • seletuskiri;
  • joonised (asendiplaan, korruse- ja katuseplaanid, vaated, lõiked);
  • geodeetiline alusplaan / ehitusjärgne mõõdistus.

 

Olenevalt objektist on vajalikud lisadokumendid:

  • energiamärgis;
  • võrguvaldajate tehnilised tingimused ja kooskõlastused;
  • võrkudega liitumise projektid;
  • ehitusuuringud (geoloogiline uuring, ehitise ekspertiis);
  • jne.

Hoone:

  • elamu ja seda teenindava rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 150 €
  • elamu ja seda teenindava rajatise lammutamiseks vajaliku ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €
  • mitteelamu ja seda teenindava rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 250 €
  • mitteelamu ja seda teenindava rajatise lammutamiseks vajaliku ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €

 

Rajatis:

  • raudteerajatise, auditikohustusliku surveseadme või gaasipaigaldise, jaotusvõrgu elektrirajatise, side- ja telekommunikatsiooniehitise, kanalisatsiooniehitise, pinnaveehaarde, puurkaevu, puuraugu, spordi- või puhkerajatise, supelranda teenindava kaldaga püsivalt ühendamata spordi- või puhkerajatise ning erirajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €
  • nimetatud rajatiste lammutamiseks vajaliku ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €
  • avalikkusele ligipääsetava eratee, õhutranspordirajatise, sadama- ja avalikus veekogus kaldaga püsivalt ühendatud rajatise, muu avalikus veekogus kaldaga püsivalt ühendamata rajatise, sealhulgas kaldaga funktsionaalselt seotud rajatise, veevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku, kanalisatsiooniehitise, tammi, paisu, kaldakindlustusrajatise, veehoidla, niisutus- ja kuivendusrajatise, tõsteseadme, põhivõrgu elektrirajatise ja prügimäerajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 250 €
  • nimetatud rajatiste lammutamiseks vajaliku ehitusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €

Ehitusteatise alusel võib ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates.

Ehitusloa taotlemise korral on isik kohustatud esitama pädevale asutusele vähemalt kolm päeva enne ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta.

Eskiis on ruumilahenduse üldpõhimõtet kujutav arhitektuuri- või insenerivaldkonna kavand koos selgitustega, mille eesmärk on anda edasi kavandatava ehitise, ehitise osa, objekti idee ja terviklahenduse üldpõhimõtted.

Eelprojekt on ehitusprojekti esimene, kõige väiksema detailsusega staadium, milles esitatakse ehitise projektlahenduse põhimõtted ja kvaliteedi üldine kirjeldus, mida ehitusprojekti tellija kooskõlastuse korral detailiseeritakse ehitusprojekti koostamise järgmistes staadiumites.

Põhiprojekt on ehitusprojekti teine staadium, milles kirjeldatakse ehitise projektlahendust ja kvaliteeti ulatuses, mis on aluseks ehituskulude määramiseks, ehitushanke korraldamiseks ja ehituspakkumuse koostamiseks.

Tööprojekt on ehitusprojekti kolmas, kõige suurema detailsusega staadium, milles kirjeldatakse ehitise projektlahendust ja kvaliteeti ulatuses, mis on aluseks ehitustöö ja omanikujärelevalve tegemiseks. Ehitustöö tegemise aluseks on ehitusprojekt tööprojekti staadiumis (ehk tööprojekt), põhi- ja eelprojekt ei ole ehitustöö tegemise aluseks.

Vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele tõendatakse energiamärgisega. Energiamärgis annab infot projekteeritava või olemasoleva hoone projekteeritud energiavajaduse või tegeliku energiatarbimise kohta. Energiatõhusas hoones on mõnus elada, seal on õhku, mida hingata. Talvel hoiab hoone sooja ja suvel jahedat. Akende läheduses ei puhu tuul ja alati saab reguleerida temperatuuri enda soovidele vastavaks. Energiatõhusalt ehitatud hoones ei ole hallitust, seeni ega muid tervist ohustavaid organisme.

Püstitatav elamu või mitteelamu peab vastama energiatõhususelt vähemalt B-klassile, mille puhul on rakendatud nii kütte- kui ka jahutussüsteemid. Eriotstarbelistele hoonetele (nt garaaž, suvila-aiamaja) ei ole vajalik energiamärgist tellida.

Rekonstrueeritavatele hoonetele kehtib energiatõhususe klass C. Energiamärgist on vaja Kredexi väikeelamute rekonstrueerimise taotluse jaoks.

Kui planeeritava terrassi kõrgus maapinnast jääb alla ühe meetri, siis üldiselt ei liigitu see loakohustuslike ehitiste/rajatiste hulka, kuna see ei suurenda hoone ehitisalust pinda. Kui terrassi kõrgus maapinnast on üle ühe meetri, siis on vaja nii uue terrassi ehitamiseks kui ka vana lammutamiseks ehitusteatist, kuna seda arvestatakse ehitisaluse pinna hulka.

Varikatusega terrassile, mille ehitisalune pind on üle 20 m², tuleb koostada ehitusprojekt ning esitada ehitusteatis, seejuures peab arvestama ka tuleohutust ehk kujasid kõrval olevate hoonetega.
Miljöö- või muinsuskaitsealadele rajatav terrass peab sobituma naabruses olevate hoonetega. Miljööaladele kehtestatud nõuded on enamasti mõnevõrra leebemad. Kuid muinsuskaitsealadel tuleb projekt kooskõlastada nii kohaliku omavalitsuse kui ka muinsuskaitseametiga.

Ehitisregistris on hoone dokumentide all näha kõik väljastatud load. Vanemate hoonete puhul võivad mõned materjalid olla leitavad arhiivist.

Üldjuhul, kui hoone on ehitatud enne 1995. aasta juunikuud, mil jõustus planeerimis- ja ehitusseadus, ning hoone praegune olukord vastab arhiivis olevale dokumentatsioonile, siis on hoonel kasutamisõigus olemas. Kui hoones on pärast seda tehtud ehitustöid või muudetud tehnosüsteeme, kuid luba muudatuste tegemiseks puudub, siis tuleb alustada ehitise seadustamist.

Kasutusluba kinnitab, et hoone on rajatud vastavalt ehitusloale, tehnosüsteemid on korras ning seda on ohutu kasutada.

Kasutusloa vajadus tuleb enamasti teemaks kinnisvara või kinnistu ostu-müügiperioodil. Pank soovib näiteks kodulaenu andes kindel olla, et kinnisvara on võimalik kasutada sihtotstarbeliselt ja hoonet saab päriselt koduna kasutada. Kui hoone ostmise ajal pole ehitisel kasutusluba, võib pank esialgu vastu tulla ja anda uuele omanikule kasutusloa taotlemiseks kindlaksmääratud aja, enamasti aasta.

Ka kindlustust pakutakse vaid kasutuskõlblikele hoonetele.

Uue ehitusseadustikuga (01.07.2015) jagati kasutusluba kaheks: KASUTUSTEATIS ja KASUTUSLUBA. Vt ehitusseadustiku lisa 2 tabelit.

Teatis kohaldub lihtsamate ning väiksemate tööde puhul (nt kuni 60 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrged hooned, sh ümberehitamine ja laiendamine kuni 33%). Luba tuleb taotleda suuremate ja vastutusrikkamate tööde/hoonete puhul. Oma sisult on need siiski samad – õigus kasutada. 

Erinevus on ka riigilõivus, kasutusteatisel see puudub, kasutusloal on riigilõiv enamasti 30 €.

Ehituseadustik § 50 kohaselt võib ehitise osale anda osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ning täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige nõue, et ehitist on võimalik ohutult kasutada.

Näiteks on see võimalik juhul, kui üksikelamu esimene korrus sai valmis, aga teist planeeritakse välja ehitada hiljem. Osalist kasutusluba taotletakse ka paarismaja ühele poolele või korterelamus olevale ühele korterile, kui selle põhiplaani või tehnosüsteeme on muudetud.

Kasutusluba on tähtajatu, kui kasutusloas ei sätestata teisiti.

Olenevalt objektist on kasutusloa taotluse juurde üleslaetavate dokumentide nimekiri järgmine:

  • Ehitise ülevaatuse akt – millele tuleb võtta omaniku, ehitaja, omanikujärelevalve teostaja ning projekteerija allkirjad (kui nimetatud rollides on omanik ise, märkida vastavatele kohtadele omaniku nimi ja võtta allkiri), blankett on kättesaadav siit. Dokument allkirjastada digitaalselt;
  • Ehitusprojekt – esitada tuleb kogu terviklik ehitamise aluseks olnud projektdokumentatsioon, sh töö- ja põhiprojektid ning eriosade projektid, mis on pädevate vastutavate projekteerijate poolt allkirjastatud.
    • Vee/kanalisatsiooni projekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis;
    • Kütte/ventilatsiooni projekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis;
    • Elektriprojekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis;
    • Konstruktsioonide osa projekt koos teostusjoonistega töö- või põhiprojekti staadiumis.
  • Ehitusprojekti ekspertiis – kui ehitusseadustiku § 14 ja määruse nr 62 („Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“) kohaselt oli kohustus enne ehitamise alustamist teha ehitamise aluseks olnud ehitusprojektile ekspertiis;
  • Muudatusprojekt – tuleb esitada juhul, kui ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti on muudetud (vt “Nõuded ehitusprojektile” määruse § 12);
  • Ehituspäevikud ning kaetud tööde aktid – peavad olema allkirjastatud pädevate vastutavate isikute poolt. Kui neid näiteks vanemate hoonete puhul pole säilinud, asendatakse need ehitise auditiga;
  • Auditid, seadistus- ja katseprotokollid sõltuvad sellest, millised tehnosüsteemid hoones on:
    • elektripaigaldise audit;
    • gaasipaigaldise tehnilise kontrolli akt;
    • ventilatsiooni mõõteprotokoll;
    • küttesüsteemi katseprotokoll;
    • vee- ja kanalisatsiooni katsetamise protokollid.
  • Tehnovõrkude teostusjoonised – peavad olema PDF-vormingus ja koostaja allkirjaga;
  • Ehitise mahamärkimise akt – peab olema PDF-vormingus ja koostaja allkirjaga;
  • Ehitusjärgne kontrollmõõdistus – peab olema PDF-vormingus ning geodeedi allkirjaga. Geodeedil tuleb see registreerida ka kohaliku omavalitsuse geomõõdistuste infosüsteemi;
  • Oluliste kandekonstruktsioonide toimivusdeklaratsioonid;
  • Vajalikud hooldusjuhendid – tuleohtust tõendavad dokumendid (täpsemalt saab lugeda päästeameti kodulehelt);
  • Ehitise audit (juhul, kui puuduvad ehituspäevikud/kaetud tööde aktid);
  • Tuleohutusaudit (juhul, kui puuduvad tuleohutust tõendavad dokumendid: ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, kasutatud materjalide sertifikaadid jne);
  • Korstnapühkija akt (eramute puhul mitte vanem kui viis aastat, ridaelamute ning kortermajade puhul mitte vanem kui üks aasta);
  • Küttesüsteemide ekspertiis (vaja teostada juhul, kui puuduvad küttekollete passid, paigaldus- ja hooldusjuhendid, kasutatud materjalide sertifikaadid, korstnate ja läbiviikude teostusjoonised).

 

NB! Pädev asutus võib sõltuvalt objektist nõuda täiendavate ehitusdokumentide esitamist.

Hoone

  • elamu ja seda teenindava rajatise kasutusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €
  • mitteelamu ja seda teenindava rajatise kasutusloa taotluse läbivaatamise eest – 60 €

Rajatis

  • raudteerajatise, auditikohustusliku surveseadme või gaasipaigaldise, jaotusvõrgu elektrirajatise, side- ja telekommunikatsiooniehitise, kanalisatsiooniehitise, pinnaveehaarde, puurkaevu ning spordi- või puhkerajatise kasutusloa taotluse läbivaatamise eest – 30 €
  • avalikkusele ligipääsetava eratee, õhutranspordirajatise, avalikus veekogus kaldaga püsivalt ühendamata rajatise, sealhulgas kaldaga funktsionaalselt seotud rajatise, veevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku, veehoidla, niisutus- ja kuivendusrajatise, tõsteseadme, põhivõrgu elektrirajatise ja prügimäerajatise kasutusloa taotluse läbivaatamise eest – 60 €

Iga ehitusloa/-teatise alusel rajatud hoonele tuleb enne kasutuselevõttu taotleda kasutusluba/-teatis, mis kinnitab, et hoone on rajatud vastavalt loa saanud projektile, tehnosüsteemid on korras ning seda on ohutu kasutada.

Olenevalt objektist on kasutusloa taotluse juurde üleslaetavate dokumentide nimekiri toodud punktis nr 6 (kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid).

Ebaseaduslik ehk omavoliline on igasugune ehitis, mille püstitamiseks oleks olnud vaja ehitusseadustiku lisa 1 järgi taotleda ehitusluba või ehitusteatis.

Kui omavoliline ehitustegevus on leidnud aset pärast ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015), siis tuleb sellise ehitise seadustamiseks taotleda ehitusluba või -teatis samadel tingimustel nagu oleks pidanud seda tegema juba enne ehitustegevuse algust.

Enne tänapäeval kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist (01.07.2015) ehitatud ehitiste seadustamiseks on kehtestatud erireegild ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses. Erireeglid jagavad seadustamise kahte kategooriasse:

  • Ehitised, mis on ehitatud enne 01.01.2003 (enne ehitusseaduse vastuvõtmist), peavad vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt;
  • Ehitised, mis on ehitatud pärast 01.01.2003, aga enne 01.07.2015 (enne praegu kehtiva ehitusseadustiku vastuvõtmist), peavad vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning lisaks vastama detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.

 

Arvestama peab ka sellega, et ehitustegevuse aeg tuleb omavalitsusele tõendada (pildid koos daatumitega, materjalide ostmise tšekid vms).

Ehitise ohutuse ja seadusele vastavuse tõendamiseks on vaja teostada aktid/auditid/ekspertiisid.

  • fotod hoone fassaadi neljast küljest;
  • fotod kütteseadmetest. Kui on olemas kamin, siis ka kamina ees olevast klaasist/pekist;
  • fotod anduritest, sh suitsuandurid, vingugaasiandurid ja nende küljed, kus on näha kehtivuse aeg!
  • fotod tulekustutist, tulekustutustekist, kui on;
  • automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi (ATS) puhul foto vastavast dokumentatsioonist;
  • piksekaitse puhul foto vastavast dokumentatsioonist;
  • foto statsionaarsest liikumisteest/redelist katustel (juhul, kui katuse kalle on enam kui 11 kraadi);
  • foto pääsudest pööningule – pööninguluuk; 
  • foto tuletõkkeuste puhul lengil asuvast kleepsust;
  • foto hoone aadressisildist;
  • sisepildid korstna külgedest.

Pärast 1. jaanuarit 2009 rajatud eluhoonetel on energiamärgis kohustuslik, seda küsitakse juba ehitusloa taotlemisel. Samuti kehtib energiamärgise nõue näiteks juhul, kui pärast 1. jaanuarit 2009 on suvila või aiamaja ümber ehitatud elamuks. Vanemate hoonete puhul on see soovituslik välja arvutada, juhul kui on soov kinnistut müüa, et anda sõltumatu hinnangu uuele omanikule hoone kohta või kui soovitakse hoone funktsiooni muuta näiteks suvilast eluhooneks – eluhoone minimaalne energiamärgis on C.

Sellisel juhul tuleb sisse viia vastavad meetmed, et energiamärgise klassi parandada. Näiteks paigaldada soojustagastusega ventilatsioon, hoone soojustada või muuta küttesüsteemi. Täpsemad meetmed oskab anda energiaaudiitor.

2015. aasta 1. juulil jõustus ehitusseadustik, mille eesmärgiks on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus. Ehk selle kaudu reguleeritakse ja koordineeritakse ehitustegevust nii, et see oleks üheselt mõistetav ning hooneid oleks turvaline kasutada.

Muudatusprojekti aluseks on ehitusloa saanud projekt. Muudatusprojekt koostatakse ehitusprojektile juhul, kui ehitamise käigus on tekkinud vajadus ehitusprojektis ettenähtust teisiti ehitada. Muutunud võivad olla hoone tehnilised näitajad, väline ilme, hoone plaaniline lahendus, küttesüsteem, katusekatte materjal või mõni muu oluline näitaja.

Mõõdistusprojekt on sisuliselt inventariseerimisjoonis, mis tehakse siis, kui hoonel puudub algne/loa saanud projekt, mille alusel hoone on rajatud või ümber ehitatud, kuid luba ega teatist selle aluseks pole taotletud.

Muudatused on tarvis seadustada siis, kui võrreldes ehitusloa saanud projektiga on muutunud ehitise tehnilised näitajad, arhitektuursed vaated, hoone plaaniline lahendus või ka tehnosüsteemid: septiku ja puurkaevu asemel on liitutud tsentraalse trassiga või muudetud on küttesüsteemi, nt õlikatel on asendatud maaküttega vms.

Mõned omavalitsused tahavad enne kasutusloa väljastamist kohapeal olukorraga tutvuda, samas võib omavalitsus taotlusele kooskõlastusi anda või märkuseid teha ka ilma kohal käimata. Menetluse käigus hinnatakse hoone ohutust ja dokumentide korrektsust. Juhul, kui märkusi ei ole, väljastatakse teatis/luba.

Pärast kasutusloa väljastamist kontrolli ei teostata.

Kui ehitustööde tõestamise dokumendid puuduvad, koostatakse ehitise audit, mis hindab hoone ohutust.

Ehitise audit hindab hoone vastupidavust ja seda, kas see vastab tänapäevastele nõuetele ja on ohutu. Siin võetakse arvesse kõiki võimalikke dokumente: üld- ja detailplaneeringut, esialgset projekti ja mõõdistus- ja/või muudatusprojekti, ehitises paiknevate kütteseadmete eelnevalt kinnitatud ohutust ja teenusepakkujate liitumislepinguid jpm. Ehitise audit koostatakse juhul, kui ei ole säilinud dokumente hoone ehitamise ega kasutatud materjalide kohta (ehitustööde päevikud, kaetud tööde aktid jms).

Tuleohutusaudit hindab, kas olemasoleva ehitise juures on arvestatud kaasaegsete tuleohutusnõuetega. Kui ei ole arvestatud, siis kirjeldab audit hetkeseisu puuduseid, mis tuleb likvideerida.

Tuleohutusaudit võtab arvesse kogu hoone tuleohutuse, arvestab ka kujasid ehk hoonete vahelisi kauguseid. Lisaks hindab audit hoone tuleohutusklassi, ehitise juures kasutatud materjalide ja tuletõkkesektsioonide tulepüsivust, ventilatsiooni tuleohutust, suitsueemaldust, tuleohutuspaigaldisi, evakuatsioonilahendusi, päästetööde läbiviimise võimalikkust ja seda, kas tuletõrjevesi on kinnistule piisavalt ligidal. Tuleohutusaudit tellitakse, kui tekib kahtlus, kas kõik on korras, nt on objektid üksteisele liialt lähedal. Audit võib olla vormistatud koos küttekollete ekspertiisiga.

Elektripaigaldise audit koosneb kolmest osast: mõõdistus, aruanne ning audit, mis kinnitab, et kogu elektrisüsteem on hoone juures korras, see vastab tänapäevastele nõuetele ja seda on ohutu kasutada. Puuduste esinemisel väljastatakse enne lõpliku auditit puuduste nimekiri.

Küttesüsteemide ekspertiisi eesmärgiks on anda hinnang, kuidas on küttesüsteem ehitatud ning kas on vaja tarvitusele võtta meetmeid olukorra parandamiseks. Küttesüsteemide ekspertiis koostatakse juhul, kui puuduvad küttesüsteemil ehitusdokumendid (sertifikaadid, aktid jms), mis võimaldaksid hinnata selle ohutust kasutuloa menetlusel. Küttesüsteemi ekspertiisi võib teostada vaid kutsekvalifikatsiooniga isik.

Korstnapühkija akt kinnitab, et lõõrid ja korstnad on tuhast puhastatud ja ohutud kasutada. Küttesüsteemide ekspertiis annab hinnangu küttekolletele, kas need on kasutamiseks ohutud ja lõõrid korstendega õigesti ühendatud.

Küttesüsteemide eksperthinnangut on vaja juhul, kui ei saa olemasolevate dokumentide abil tõendada, et küttekolded on paigaldanud kvalifitseeritud pottsepp.

Üldiselt kuus kuud, vastasel juhul tuleb tellida täiesti uus audit.

Üldplaneeringuga paneb omavalitsus paika terve valla, linna või linnaosa olemasoleva olukorra ja üldised arengusuunad edaspidiseks, et ei tekiks läbisegi näiteks tööstus- ja elupiirkondi, kõrgeid ja madalaid hooneid (kus viimased jäävad paratamatult tuulekoridoride pureda). Üldplaneeringuga soovitakse anda või ka säilitada piirkonnale iseloomulikku ilmet ja vältida kakofooniat. See on omavalitsustes erinev, ent üldplaneeringuga võidakse paika panna näiteks hoonete kõrgused, katusekalded, kruntide täisehituse ja haljastuse määrad. Üldplaneeringu kehtestamise järgselt rajatud hooneid soovitakse näha vastavuses üldplaneeringuga. Näiteks, kui krundile on lubat ud üldplaneeringu järgi kuni kaks abihoonet, kuid välja on ehitatud üks, tohib ühe veel juurde rajada.

Detailplaneeringud kehtestatakse peamiselt uusarenduse piirkondadele, seega nende mastaap on tunduvalt väiksem kui üldplaneeringul. Üldjuhul kehtib detailplaneering viis aastat.

Projekteerimistingimused on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Pädev asutus annab projekteerimistingimused hoone või olulise rajatise:

  1) püstitamiseks või rajamiseks;

  2) laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust.

  Projekteerimistingimustega määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise:

  1) kasutamise otstarve;

  2) suurim lubatud arv maa-alal;

  3) asukoht;

  4) lubatud suurim ehitisealune pind;

  5) kõrgus ja vajaduse korral sügavus;

  6) arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused;

  7) maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht;

  8) ehitusuuringu tegemise vajadus;

  9) haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted;

10) lammutamise tähtaeg. (EhS §26)

Riigilõiv projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest – 25 €.

Sellisel juhul oleneb, kas maja oli varem kui üld- või detailplaneering või püstitati see hiljem. Vanema ehitise puhul ei saa nõuda, et see vastaks kaasaegsele üld- või detailplaneeringule.

Hoonete puhul, mis on ehitatud juba kehtestatud dokumentide ajal, tuleb hoone viia vastavusse planeeringuga või algatada uus detailplaneering.

Keskmiselt võib detailplaneeringu muutmine aega võtta umbes aasta, soodsate juhuste korral ka pool aastat. Kõik sõltub huvitatud osapoolte aktiivsusest, piirkonnast ja planeeringu sisu keerukusest.

Laiendada tohib vastavalt üldplaneeringus sätestatule. See on iga objekti puhul varieeruv, sest krundid on erinevate suurustega. Tuleb vaadata, kas kehtestatud on krundi täisehituse määr, ehitisealuse pinna suurus või muu klausel. Üldiselt kuni 10% suurust laiendust ei peeta oluliseks, üle 33% laiendust aga küll.

Kuidas Projektibüroo Reinu, Koitu ja Pauliinet aidata sai?

Kandideeri töökohale

Kandideeri praktikale

Võta meiega ühendust