Kasutusluba on ametlik kinnitus selle kohta, et ehitis, olgu selleks siis hoone või rajatis, on ehitatud vastavalt kehtivatele ehituslubadele ja -tingimustele ning seda võib ohutult ja seaduslikult kasutada vastavalt sellele ettenähtud otstarbele. See tagab, et ehitis vastab kõikidele ehitus- ja ohutusnõuetele ning on valmis kasutamiseks vastavalt kehtestatud standarditele ja regulatsioonidele. Kasutusluba on oluline dokument, mis annab kindlustunde nii hoone omanikele kui ka kasutajatele, tagades nende turvalisuse ja mugavuse.
Projektibüroo meeskond omab pikaajalist kogemust ehitusturul ja on kokku puutunud erineva keerukusega lubade menetlusprotsessiga, taotledes kasutuslube hoonetele, mille ehitamiseks oli ehitusluba olemas, ja ka hoonetele, millel ehitusluba puudub. Meil on rikkalik kogemus asjaajamisel kõigi Eesti omavalitsustega, mis võimaldab meil teie ehitusprojekti sujuvalt ja tõhusalt toetada.
Foto autor: Sergei Zjuganov
Tellija: Everaus Kinnisvara
Для подачи ходатайства о получении разрешения на строительство прежде всего необходимо составить строительный проект (как правило, на стадии предварительного проекта) вместе с соответствующими приложениями, в зависимости от объекта это могут быть: геоподоснова, дендрологическая оценка, энергетический паспорт и т. д.). Как правило, о получении разрешения на строительство ходатайствуют на стадии предварительного проекта. Подача ходатайства осуществляется через электронный Регистр строений (EHR), и производство по нему занимает не менее 30 дней, в зависимости от более конкретных решений и самоуправления, как показывает практика, скорее от 1,5 до 6 месяцев. Чем раньше определиться с видением, тем лучше.
Основанием для составления предварительного проекта служат условия проектирования и предоставленная заказчиком исходная информация, а также степень подготовки, то есть то, знает ли заказчик наверняка, какое здание и какой сад он хочет. Для этого следует задать себе следующие вопросы:
Итак, важно четко понять, какой жизнью семья хочет жить в будущем.
Многое зависит от ситуации и активности сторон. В случае более старых зданий, построенных до 2015 года, основные задержки связаны с устранением недостатков, выявленных в ходе аудита электрических очагов, топок и/или очагов отопления.
Мы заказываем аудиты, но обнаруженные в ходе них недостатки должны быть устранены самим собственником. Здесь решающими становятся общая стоимость работ, скорость поиска подходящих партнеров, а также объем работ, которые необходимо выполнить, чтобы все соответствовало современным требованиям.
Кроме того, заказывается контрольная съемка после строительства, по которой можно оценить, отвечает ли число зданий и сооружений тому, что разрешено общей планировкой — меньше всегда можно, а больше — нет. Важно, имеется ли строительная документация или ее необходимо заменить аудитом строения/квартиры, а также есть ли план (планы) строения/квартиры и отвечает ли внешний вид в полной мере проекту или последним утвержденным чертежам инвентаризации. Если нет, и объект по сравнению с чертежами существенно изменен (то есть речь не идет о перестановке одной из межкомнатных дверей), то придется выяснить, имеется ли разрешение на строительные работы или нет. Если есть, то необходимо оформление в дополнение к инвентаризационному проекту, если нет, то следует также сравнить существующую ситуацию с последними чертежами и оформить проект изменений.
Таким образом, одна сторона процесса подачи ходатайства о получении разрешения на эксплуатацию — это подготовка документов, а вторая — само производство. Мы стараемся представить ходатайство с максимально полной документацией, чтобы ускорить производство (срок — 30 дней). Однако и мы не в состоянии предвидеть все ситуации, поэтому может случиться, что может быть запрошена дополнительная информация.
Наш опыт показывает, что процесс подачи ходатайства о получении разрешения на эксплуатацию занимает в среднем шесть месяцев, но для этого нужно, чтобы выявленные в ходе аудитов недостатки были оперативно устранены.
Menetlust viib läbi kohalik omavalitsus, kes kaasab ise vajalikud asutused ja asjasse puutuvad asutused/isikud – näiteks päästeameti, muinsuskaitse/miljööalade spetsialistid, trasside valdajad (vee- ja kanalisatsiooni- ja/või gaasiettevõtte jt), keskkonnaameti, transpordiameti, naabrid jne.
В случае рассмотренного и отклоненного ходатайства сроки устранения недостатков, как правило, не устанавливаются. Если только параллельно не было возбуждено надзорное производство.
Конкретные сроки устанавливаются довольно редко, и если и устанавливаются, то разные для каждого объекта. Если замечания касаются исправления данных, то в большинстве случаев на это дается от двух недель до месяца. Если это касается крупных работ, например, составления проекта изменений, то сроки могут достигать от 4 до 6 месяцев.
За ходом незавершенного производства можно следить после авторизации в Регистре строений (www.ehr.ee). Это возможно при условии, что вы добавлены в круг лиц в качестве заявителя ходатайства. Незавершенное производство публично доступно по номеру производства, но в этом случае виден только статус производства.
Документирование регулируется постановлением № 3 министра экономики и инфраструктуры — https://www.riigiteataja.ee/akt/118022020009?leiaKehtiv
Строительство документируется, если:
1) для строительства необходимо разрешение на строительство;
2) для строительства, в случаях, перечисленных в приложении 1 к Строительному кодексу, вместе с извещением о строительстве следует представить строительный проект;
3) для использования здания требуется разрешение на эксплуатацию;
4) для использования строения, в случаях, перечисленных в приложении 2 к Строительному кодексу, вместе с извещением о вводе в эксплуатацию следует представить строительный проект.
Строительство документируется систематически таким образом, чтобы была обеспечена прозрачность и прослеживаемость строительства, а на основании строительной документации можно было с разумными усилиями и затратами установить:
1) соответствие строительства и строения требованиям и строительному проекту, а также соблюдение принципа компетентности при строительстве;
2) характеристики строения и его частей;
3) использованные строительную продукцию и материал, если эти данные не представлены в строительном проекте;
4) расположение и соответствие проекту строительства скрытых частей строения;
5) строителя строения или его части и компетентное лицо;
6) другие обстоятельства, которые могут повлиять на качество, безопасность или экологичность строительства и строения.
В строительной документации отмечаются время составления документа, имя составителя и лицо, подписавшее документ. Строительная документация составляется после наступления документируемого события или в сроки, указанные в правовом акте. Строительная документация должна быть доступна собственнику строения и исполнителю государственного надзора.
Строительная документация – это, прежде всего:
Надзор собственника за строением, на которое распространяется обязанность иметь разрешение на строительство, может осуществлять только лицо, отвечающее квалификационным требованиям. Согласно действующему Строительному кодексу, обязанность иметь разрешение на строительство распространяется на:
Если площадь застройки здания составляет до 60 м² или речь идет о какой-то иной обязательной работе, предполагающей извещение о строительстве, то надзор может осуществить собственник.
По смыслу Строительного кодекса речь идет об изменении системы отопления, то есть о работе, требующей обязательного извещения. Это особенно важно на территориях с ценной атмосферой, где внешнее устройство насоса придется экранировать.
Многоквартирный дом — это единая функционирующая система, в которой система отопления и внешний вид здания являются общей частью, которые не принадлежат какой-то одной квартире. Система отопления — это единое целое, замена или переделка частей которого может нарушить работу системы, например, в квартире соседа может стать холодно. Изменение и/или перемещение проемов во внешней части здания влияет на общий внешний вид всего здания.
Разрешение на строительство дает право возвести строение, соответствующее строительному проекту, которое является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство требуется в случаях, указанных в приложении 1 к Строительному кодексу.
В соответствии с обновленным Строительным кодексом (01.07.2015) разрешение на строительство было разделено на две части: ИЗВЕЩЕНИЕ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ И РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО. См. таблицу приложения 1 к Строительному кодексу.
Извещение применяется к более простым и небольшим работам (например, в случае зданий с площадью застройки до 60 м² и высотой до 5 м, включая реконструкцию и расширение до 33%). А о разрешении на строительство следует ходатайствовать в случае более крупных и ответственных работ/зданий. Однако суть у них одна — право на строительство.
Разница также заключается в государственной пошлине, в случае извещения о строительстве ее нет, тогда как в случае разрешения на строительство государственная пошлина обычно составляет 150 €.
На основании извещения о строительстве здание можно строить в течение двух лет с момента подачи извещения о строительстве или представления дополнительных требований или одобрения строительного проекта (ст. 37 EhS).
Разрешение на строительство действует в течение пяти лет. Если строительство началось, то разрешение на строительство действует до семи лет с момента начала действия разрешения на строительство. В обоснованных случаях срок действия разрешения на строительство может быть продлен или срок действия разрешения на строительство может быть изменен. Днем начала строительства считается первый день выполнения работ, соответствующих строительному проекту (ст. 45 EhS).
Вместе с ходатайством о получении разрешения на строительство представляется соответствующий требованиям строительный проект. Строительный проект, как правило, состоит из текстовой и графической части:
В зависимости от объекта требуются дополнительные документы:
Здание:
Сооружение:
На основании извещения о строительстве строение можно возводить в течение двух лет с момента подачи извещения о строительстве или представления дополнительных требований или одобрения строительного проекта.
В случае подачи ходатайства о получении разрешения на строительство лицо обязано представить компетентному учреждению извещение о начале строительства не менее чем за три дня до начала строительства.
Эскиз — это проект архитектурной и инженерной области, изображающий общий принцип пространственного решения с пояснениями, цель которого — передать общие принципы планируемого строения, части строения, идеи объекта и комплексного решения.
Предварительный проект — это первый, наименее детальный этап строительного проекта, в котором представляются принципы проектного решения строения и общее описание качества, которые в случае согласования строительного проекта с заказчиком детализируются на следующих этапах составления строительного проекта.
Основной проект — это второй этап строительного проекта, в котором описываются проектное решение и качество строения в той мере, в какой оно является основанием для определения стоимости строительства, организации тендера на строительство и составления ценового предложения на проведение строительных работ.
Рабочий проект — это третий, самый детальный этап строительного проекта, в котором описываются проектное решение и качество строения в той мере, в какой они являются основанием для проведения строительных работ и надзора собственника. Основанием для выполнения строительных работ является строительный проект на этапе рабочего проекта (то есть рабочий проект), основной и предварительный проекты не являются основанием для проведения строительных работ.
Соответствие энергоэффективности минимальным требованиям подтверждается энергетическим паспортом. Энергетический паспорт дает информацию о предусмотренной по проекту потребности в энергии проектируемого или имеющегося здания или о реальном потреблении энергии. В энергоэффективном здании приятно жить и хорошо дышится. Зимой здание держит тепло, а летом — прохладу. Возле окон не дует ветер, и всегда можно настроить именно ту температуру, которая нравится вам. В здании, построенном по стандартам энергоэффективности, нет плесени, грибка и других опасных для здоровья организмов.
Возводимое жилое или нежилое здание должно соответствовать по энергоэффективности как минимум классу B, для чего внедряются системы как отопления, так и охлаждения. Для зданий особого назначения (например, гараж, дача-садовый домик) заказывать энергетический паспорт не нужно.
В случае реконструируемых зданий действует класс энергоэффективности C. Энергетический паспорт нужен для ходатайства о получении пособия Kredex на реконструкцию малометражных домов.
Kui planeeritava terrassi kõrgus maapinnast jääb alla ühe meetri, siis üldiselt ei liigitu see loakohustuslike ehitiste/rajatiste hulka, kuna see ei suurenda hoone ehitisalust pinda. Kui terrassi kõrgus maapinnast on üle ühe meetri, siis on vaja nii uue terrassi ehitamiseks kui ka vana lammutamiseks ehitusteatist, kuna seda arvestatakse ehitisaluse pinna hulka.
Varikatusega terrassile, mille ehitisalune pind on üle 20 m², tuleb koostada ehitusprojekt ning esitada ehitusteatis, seejuures peab arvestama ka tuleohutust ehk kujasid kõrval olevate hoonetega.
Miljöö- või muinsuskaitsealadele rajatav terrass peab sobituma naabruses olevate hoonetega. Miljööaladele kehtestatud nõuded on enamasti mõnevõrra leebemad. Kuid muinsuskaitsealadel tuleb projekt kooskõlastada nii kohaliku omavalitsuse kui ka muinsuskaitseametiga.
В Регистре строений в разделе документов на здание видны все выданные разрешения. В случае более старых зданий некоторые материалы можно найти в архиве.
Как правило, если здание было построено до июня 1995 года, когда вступил в силу Закон о планировании и строительстве, и нынешнее состояние здания соответствует имеющейся в архиве документации, то у здания есть право эксплуатации. Если после этого в здании были проведены строительные работы или были изменены технические системы, но разрешения на внесение изменений нет, то необходимо приступить к узакониванию строения.
Разрешение на эксплуатацию подтверждает, что здание построено в соответствии с разрешением на строительство, его технические системы исправны и оно безопасно в использовании.
Потребность в разрешении на эксплуатацию в основном возникает в период купли-продажи недвижимости или участка. Например, при выдаче жилищного кредита банк хочет быть уверен в том, что недвижимость может использоваться по назначению и здание действительно можно использовать в качестве жилья. Если на момент покупки здания у строения нет разрешения на эксплуатацию, банк может сначала пойти навстречу и предоставить новому собственнику определенный срок на получение разрешения на эксплуатацию, как правило, год.
Кроме того, страхование предоставляется только для пригодных для эксплуатации зданий.
В соответствии с обновленным Строительным кодексом (01.07.2015) разрешение на эксплуатацию было разделено на две части: ИЗВЕЩЕНИЕ О ВВОДЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ и РАЗРЕШЕНИЕ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ. См. таблицу приложения 2 к Строительному кодексу.
Извещение применяется к более простым и небольшим работам (например, здания с площадью застройки до 60 м² и высотой до 5 м, включая реконструкцию и расширение до 33%). О разрешении следует ходатайствовать в случае более крупных и ответственных работ/зданий. Однако по своей сути они одинаковы — право на использование.
Разница также заключается в государственной пошлине, в случае извещения о вводе в эксплуатацию ее нет, тогда как в случае разрешения на эксплуатацию государственная пошлина обычно составляет 30 €.
Согласно ст. 50 Строительного кодекса, разрешение на частичную эксплуатацию может быть выдано на часть строения, если часть строения готова, а также выполнены установленные в правовых актах требования, прежде всего требование безопасной эксплуатации строения.
Например, это возможно, если первый этаж одноквартирного дома построен, а второй планируется построить позже. О разрешении на частичную эксплуатацию также ходатайствуют для одной половины парного дома или для одной квартиры в многоквартирном доме, если были изменены его основной план или технические системы.
Разрешение на эксплуатацию выдается на неограниченный срок, если в разрешении не указано иное.
В зависимости от объекта список документов, загружаемых к ходатайству о получении разрешения на эксплуатацию, может быть следующим:
ПРИМЕЧАНИЕ! Компетентное учреждение в зависимости от объекта может потребовать представления дополнительной строительной документации.
Здание
Сооружение
Для каждого здания, построенного на основании разрешения на строительство / извещения о строительстве, перед вводом в эксплуатацию следует ходатайствовать о получении разрешения на эксплуатацию или подать извещение о вводе в эксплуатацию, подтверждающее, что здание построено в соответствии с получившим разрешение проектом, его технические системы исправны и оно безопасно в использовании.
Список документов, загружаемых в зависимости от объекта к ходатайству о получении разрешения на эксплуатацию, приведен в пункте № 6 (документы, необходимые для ходатайства о получении разрешения на эксплуатацию).
Незаконным, то есть самовольным, считается любое строение, для возведения которого, согласно приложению 1 к Строительному кодексу, нужно было ходатайствовать о получении разрешения на строительство или подать извещение о строительстве.
Если самовольная строительная деятельность имела место после принятия Строительного кодекса (01.07.2015), то для узаконивания такого строения необходимо ходатайствовать о получении разрешения на строительство или об извещении о строительстве на тех же условиях, на которых это следовало сделать до начала строительной деятельности.
Для узаконивания строений, возведенных до принятия действующей редакции Строительного кодекса (01.07.2015), Законом о применении строительного кодекса и закона о планировании установлены особые правила. Особые правила делят узаконивание на две категории:
Следует также учесть необходимость доказать местному самоуправлению время строительной деятельности (фотографии с датами, чеки на покупку материалов и т. п.).
Чтобы доказать безопасность здания и соответствие законодательству, необходимо провести акты/аудиты/экспертизу.
Для жилых зданий, построенных после 1 января 2009 года, энергетический паспорт является обязательным, он запрашивается уже при подаче ходатайства о получении разрешения на строительство. Требование энергетического паспорта также действует, например, в случае, если дача или садовый домик были после 1 января 2009 года перестроены в жилой дом. В случае старых зданий рекомендуется определить класс энергоэффективности, когда необходимо продать недвижимость, чтобы дать независимую оценку здания новому собственнику, или когда необходимо изменить назначение здания, например, сделать дачу жилым зданием — минимальный класс энергоэффективности для жилого здания равен С.
В этом случае необходимо принять соответствующие меры для повышения класса энергоэффективности. Например, установить вентиляцию с рекуперацией тепла, утеплить здание или заменить систему отопления. Подробнее о мерах может рассказать специалист по энергетическому аудиту.
1 июля 2015 года вступил в силу Строительный кодекс, направленный на содействие устойчивому развитию и обеспечение безопасности, целевых параметров и практичности построенной среды. То есть благодаря этому строительная деятельность регулируется и координируется таким образом, чтобы она была однозначно понятной, а здания были безопасными в использовании.
Основанием для проекта изменений является проект, получивший разрешение на строительство. Проект изменений составляется для строительного проекта в том случае, если в ходе строительства возникла необходимость строить не так, как предусматривалось строительным проектом. Могли измениться технические показатели здания, внешний вид, планировочное решение здания, система отопления, материал кровли или иной важный показатель.
Инвентаризационный проект — это, по сути, чертеж инвентаризации, который составляется в том случае, если здание не имеет исходного / получившего разрешение проекта, на основании которого было построено или реконструировано здание, но о являющихся основанием для этого разрешении или извещении не ходатайствовали.
Изменения необходимо узаконить, если технические показатели здания, архитектурные планы, планировочное решение здания или технические системы изменились по сравнению с проектом, получившим разрешение на строительство: подключение к центральной канализации вместо септика и бурового колодца или изменение системы отопления, например, геотермальное отопление вместо работающего на мазуте котла и т. п.
Некоторые самоуправления перед выдачей разрешения на эксплуатацию хотят ознакомиться с ситуацией на месте, но самоуправление может согласовать ходатайство или высказать замечания и без посещения объекта. В ходе производства оцениваются безопасность здания и корректность документов. Если замечаний нет, то выдается извещение/разрешение.
После выдачи разрешения на эксплуатацию проверка не проводится.
Если документов в подтверждение строительных работ нет, то составляется аудит строения, в ходе которого оценивается безопасность здания.
В ходе аудита строения оценивается прочность здания и то, отвечает ли оно современным требованиям, а также его безопасность. Здесь учитываются все возможные документы: общая и детальная планировки, первоначальный проект и инвентаризационный проект и/или проект изменений, ранее утвержденная безопасность расположенного в строении отопительного оборудования и договоры о подключении с поставщиками услуг и многое другое. Аудит строения составляется в том случае, если не сохранились документы о строительстве здания и использованных материалах (дневники строительных работ, акты освидетельствования скрытых работ и т. п.).
В ходе аудита пожарной безопасности оценивается, учтены ли в имеющемся строении современные требования пожарной безопасности. Если не учтены, то в аудите описываются имеющиеся на данный момент недостатки, которые необходимо устранить.
Аудит пожарной безопасности учитывает пожарную безопасность всего здания, также учитывает минимальные требуемые расстояния между зданиями. Кроме того, в ходе аудита оцениваются класс пожарной безопасности, огнестойкость использованных при возведении строения материалов и противопожарных преград, пожарная безопасность вентиляции, дымоудаление, установки противопожарной защиты, эвакуационные решения, возможность проведения спасательных работ и то, достаточно ли близко к объекту находится противопожарное водоснабжение. Аудит пожарной безопасности заказывается, если возникли сомнения, все ли в порядке, например, не находятся ли объекты слишком близко друг к другу. Аудит может быть оформлен вместе с экспертизой очагов отопления.
Аудит электроустановки состоит из трех частей: инвентаризации, отчета и аудита, подтверждающего, что вся электрическая система в здании исправна, соответствует современным требованиям и безопасна в использовании. При наличии недостатков перед окончательным аудитом выдается список недостатков.
Цель экспертизы системы отопления — оценить, как устроена система отопления и необходимо ли принимать меры для улучшения ситуации. Экспертиза систем отопления проводится в том случае, если на систему отопления нет строительной документации (сертификаты, акты и т. п.), которая позволила бы оценить ее безопасность при производстве по ходатайству о получении разрешения на эксплуатацию. Экспертизу системы отопления может проводить только лицо, имеющее профессиональную квалификацию.
Акт трубочиста подтверждает, что дымоходы и трубы очищены от золы и безопасны в использовании. Экспертиза систем отопления дает оценку очагов отопления, безопасны ли они в использовании, правильно ли дымоходы соединены с трубами.
Экспертная оценка систем отопления нужна в том случае, если при помощи имеющихся документов невозможно доказать, что очаги отопления были установлены квалифицированным печником.
Как правило, полгода, в противном случае придется заказывать новый аудит.
Общей планировкой самоуправление определяет существующее положение всей волости, города или района города, а также общие направления развития, чтобы в дальнейшем, например, промышленные районы не пересекались с жилыми, а высокие здания — с низкими (в таком случае последние неизбежно разрушались бы из-за ветровых коридоров). Общая планировка призвана придать или сохранить характерный внешний вид региона и избежать какофонии. Это варьируется в разных самоуправлениях, но общей планировкой могут быть, например, установлены высота зданий, уклон кровли, степень застройки участков и озеленения. Здания, построенные после утверждения общей планировки, должны ей соответствовать. Например, если общая планировка допускает строительство на участке до двух вспомогательных зданий, но построено только одно, то можно построить еще одно.
Детальные планировки утверждаются в основном для районов новостроек, то есть их масштаб значительно меньше, чем в общей планировке. Как правило, детальная планировка действительна пять лет.
Условия проектирования необходимы для составления строительного проекта для здания или сооружения, представляющего значительный общественный интерес, на которые распространяется требования получения разрешения на строительство, если нет обязательства по составлению детальной планировки. Компетентное учреждение выдает условия проектирования здания или важного сооружения в целях:
1) установки или возведения;
2) расширения более чем на 33% от первоначально запланированного объема.
Условиями проектирования в соответствующем случае определяются следующие характеристики здания или сооружения, представляющего значительный общественный интерес:
1) целевое назначение;
2) их максимально допустимое число на территории;
3) местоположение;
4) максимально допустимая площадь застройки;
5) высота и при необходимости глубина;
6) архитектурные, строительные и дизайнерские условия;
7) возможное местоположение строения, необходимого для обслуживания строений, находящихся на земле или в акватории;
8) необходимость проведения инженерных изысканий;
9) принципы озеленения, благоустройства и организации дорожного движения;
10) срок сноса. (Ст. 26 EhS)
Государственная пошлина за рассмотрение ходатайства об условиях проектирования — 25 €.
В данном случае все зависит от того, был ли дом построен раньше утверждения общей или детальной планировки или позже. В случае старого здания нельзя требовать, чтобы оно соответствовало современным общей или детальной планировкам.
В случае зданий, построенных уже во время утвержденных документов, следует привести их в соответствие с планировкой или инициировать новую детальную планировку.
В среднем изменение детальной планировки может занять около года, в благоприятных случаях — полгода. Все зависит от активности заинтересованных сторон, региона и сложности сути планировки.
Расширение должно отвечать положениям общей планировки и зависит от конкретного объекта, поскольку размеры участков отличаются. Необходимо учитывать, были ли установлены степень застройки участка, размер площади застройки или есть иная оговорка. Как правило, расширение до 10% не считается существенным, но свыше 33% считается.
Как предприятие Projektibüroo смогло помочь Рейну, Койту и Паулийне?